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          深圳成為示范區后,樓市就不同了!

          低迷了大半年的深圳樓市,因為一個社會主義先行示范區概念,深圳人對樓市的信心又開始重燃了。

          上周,深圳有幾個新盤開盤都取得了熱銷。二手房市場又出現業主違約反價的現象,由此拉開了金九銀十的大幕。

          還有一些外地的粉絲和朋友向櫻桃咨詢,怎么轉戶口到深圳來,而他們的目的就是要提前布局深圳。

          因為他們非常看好深圳的未來,深圳要成為全球標桿城市,不僅僅是一個概念,而是切切實實的發展。

          8月31日上午,位于福田景田的天健天驕,推出515套,認籌585個,戶型面積從92—171平米,開盤均價10.5萬/平米,單價區間8.8—12.7萬/平,總價區間821—2146萬/平之間,另外需要交6000元/平的裝修費。

          截至開盤結束,開發商稱已經消化近8成,賣出410套。銷售金額50億元。賣的最好的是169平米的大戶型,全部賣完。

          客觀的說,這個盤的價格在福田來說并不算貴,因為小學學位應該會不錯,位置也好,而福田區一直缺乏新盤,福田區人民一般又不愿意挪窩去別的區,改善型需求可選的范圍很少,所以這種大戶型就很受歡迎。

          31日晚上,同樣位于福田下沙的中洲灣公寓線上開盤,均價8.6萬/平帶裝修,戶型面積35—85平,提前認籌有98折,以及一個全民砍價活動,5萬+一個點,10萬+2個點。有媒體播報,選房是半個鐘頭,結束時候顯示銷售掉800多套。

          公寓8萬多一平米,還能賣掉800多套,倒是大大超出了我的預期,可能是總價不高吧,深圳的公寓真是一個奇葩,也是一個奇跡,我是一直看不懂的,因為北京和上海的公寓被嚴厲調控后,投資公寓的都是血淋淋的下場,但深圳的公寓還能扶搖直上,不斷吸引投資資金入場,真的是個奇跡。

          8月30日晚上,光明新區網紅盤正大城二期開盤,推出307套剛需產品,面積區間65—110平米,開盤帶裝修均價5.07萬/平,最后銷售9成。

          開發商稱,65、67平已經全部售罄,72平兩房,81平、88平僅余幾套,所以現在準備應眾加推部分90-140平的房源。

          去年正大城一期毛坯是4.2萬/平米,今年加個裝修就漲到了5萬,變相漲價了大大幾千,而且還賣的這么好,也是因為光明新區現在的面粉漲了,面包水漲船高,今年6月份深圳五宗地拍賣,光明的地就拍到了4.5萬/平米,所以開發商對后市信心大漲,乘勢漲價,而市場對光明也非常看好,因為是南山的后花園嘛,以前龍華作為福田的后花園成為了宇宙中心,那市場就期望著光明可能也會成為下一個龍華,所以購房資金都往光明涌,自然就形成了熱銷的格局。

          8月29日晚上,位于龍華壹城中心隔壁的華盛瓏悅在現場開盤,項目共備案1788套,其中住宅855套,當天推出370套,戶型建筑面積89-383平,含裝修均價6.5萬/平,單價區間6.1-10萬,總價區間555—3795萬。開盤折扣為前期誠意登記價99折,7天內按時簽約99折,開盤當晚到訪客戶205批,成交186套,去化5成。

          這個賣的一般,有它的問題,為什么呢,首先就是產品的設計,戶型太大,總價太高,在龍華賣幾千萬,幾百平米的豪宅,定位就有問題,能買的起豪宅的有錢人為什么要買到這個破地方呢?肯定買南山去了!

          這種產品無疑會滯銷,如果這個項目全部是兩房三房四房,我相信也不止賣5成,另外,單價6-10萬,價格太高,都快趕上關內的價格了,還在龍華老城區,離地鐵又遠。開發商都想做豪宅,利潤高嘛,但什么地段就該賣什么樣身段的產品,否則你就慢慢賣個三五年吧。

          上周六我參加了一個自媒體大v論壇,貝殼研究院院長肖小平說,因為示范區的作用,華潤城的業主賣房本來收了50萬定金,寧可毀約,賠客戶50萬,又漲價100萬放賣。

          雖然現在還沒有賣出去,但他相信一定能賣出去,呵呵,也是自信心爆棚。

          另外,專做深圳灣豪宅的置業專家永高告訴我,深圳灣的豪宅在示范區公布后,又漲價了5-10%,本來今年都是很平穩的。

          有粉絲問我為什么豪宅這么貴了還能漲價,深圳灣幾乎很少有低于15萬一平米的二手房了,只能說富豪真的不差錢,要知道有錢人賺錢的速度比普通人快的多,但真正稀缺的豪宅是有限的,深圳灣幾乎沒有什么新項目了,除了深圳灣一號、半島城邦和海境界還有少數新房外,但有的新房又不太符合市場需求,所以二手房自然就能漲。

          示范區的效應確實是立竿見影,最近不下十個外地的人問我怎么落戶了,他們想來深圳買房,因為看好深圳的長期發展。

          剛好周六我一個杭州的朋友過來收房,入伙了,他是去年買的,這次他又帶了一對杭州的夫妻過來看房,他們周日火速定了房,這對夫妻就說的很直接,不管它這幾年能漲多少,反正也不去算細賬了,主要是錢放手上真不知道投資什么,只有買房心里踏實,因為浙江人很多都是做生意,每年都在賺錢,財富增長快,他們最愛的就是買房。

          當然,也有很多人不以為然,認為示范區就是個概念,深圳不可能取代香港。

          我們先不去爭論這個,關鍵是看深圳有沒有行動。

          深圳教育不是一直被外界所病垢嘛,跟北上廣差距確實很大,但示范區下來后,現在就開始重點抓教育了。

          我講件小事,一個鄰居告訴我,他們幾十個孩子的家長這段時間一直在因為孩子讀書的事維權,結果示范區出來后,就全部解決錄取了。之前因為那個重點小學為了保證教學質量不肯就近招那么多,現在都錄了。

          所以我覺得示范區不僅僅是個虛幻的概念,而是方方面面,包括教育、醫療等基礎設施建設,能落到實處的提升。

          深圳既然要建成國際化的大都市,以后就會吸引越來越多的高端人才,購買力也會提升,所以我一直說現在還能上車深圳的,最好是盡早上車。以后門檻只會越來越高,現在龍崗坪山這些三萬多四萬多的低房價就成了低洼地區。

          現在貝殼的數據顯示,連鹽田的成交都比以前活躍了,就是隨著地鐵的修建后,便宜的房子都會有人去填平的。

          深圳樓市的潛力在一線城市里依然是最好的。

          首先是人多,常住人口1300萬,孩子多,中小學生145萬,排名全國第三,僅次于重慶廣州,重慶因為面積大,直轄市所以沒有可比性,廣州本身也是深圳的3.5倍面積,但深圳人口增速是全國第一。

          其次是深圳房子少,土地少,總量才1997平方公里,貝殼的數據是說存量房200萬套,我估計滿打滿算也最多不超過250萬套,住房自有率只有三成多。而北上廣的住房自有率都達到了七八成。

          所以這就是深圳和臨深的住房需求潛力,因為買的起深圳的就會買深圳,買不起的就會買深圳周邊城市。

          這也是我長期看好深圳和周邊城市的原因。

          只要經濟在發展,產業在升級,人口在流入,財富在增加,其實真的不用那么悲觀的。

          就好像深圳,每每沉寂半年,市場又恢復了元氣,調控了3年,房價也沒跌,不過橫盤也是消化泡沫的一種方式,再橫盤兩三年,市場就更加安全了。

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          櫻桃大房子,專注研究房地產十年,通過深入研究宏觀經濟走勢,為讀者把握房地產跌漲周期,不唯空,不唯多,只唯實。


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